Desmenuzando el dividendo
Cada cuota tiene una serie de elementos que usted cancela, no es solamente el pago del capital prestado y el interés. Usted cancela además una serie de ítems, los cuales explicaremos detalladamente. Es posible disminuir el pago si ignoramos algunos seguros voluntarios.
5.1 Gastos operacionales
Los gastos operacionales son todos aquellos gastos que incurriremos antes de comenzar a pagar nuestro dividendo. Son los pasos previos necesarios para tener la documentación necesaria para la adquisición de nuestro bien raíz. Al igual que en la comparación de tasas de interés, estos montos pueden variar mucho de un banco a otro. Los gastos operaciones son los siguientes:
- Tasación: es el valor de mercado que asigna un experto encargado en valorar los bienes raíces. Usualmente, los bancos tienen bases de datos con valores por metro cuadrado según la zona. El valor de este servicio ronda los 2,5 UF hasta las 5 UF.
- Estudios de títulos: son los documentos que demuestran que una propiedad no tiene vicios legales que impidan su venta. El valor bordea los 2 a 5 UF.
- Redacción de la escritura: el contrato de compraventa que firmamos en notaría. Es hecho por un abogado y esta escritura cuesta aproximadamente 2 a 3 UF.
- Gastos notariales: honorarios que cobra el notario. Las compraventas de bienes inmuebles son con escritura pública, documentos que terminan en el Archivo Judicial. Por lo mismo su costo es mayor a un contrato más simple (arriendo o contrato de trabajo). Valor aproximado de 2,5 a 4 UF.
- Impuesto al mutuo (impuesto de timbres y estampillas): 0,2% para viviendas nuevas con DFL-2; 0,8%[1] para viviendas usadas o nuevas sin DFL-2. No se paga en caso de refinanciamiento, pero si en caso de ampliación. Es por lejos el mayor gasto operacional.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: 0,2% del valor de la propiedad, con un tope de $262.000.[2]
5.2 Los seguros
La Real Academia Española define seguro como: “Contrato por el que alguien se obliga mediante el cobro de una prima a indemnizar el daño producido a otra persona, o a satisfacerle un capital, una renta u otras prestaciones convenidas”.
Así un seguro es un contrato que nos protege de algunos imprevistos, como la muerte del deudor o terremotos. Algunos seguros son obligatorios (desgravamen e incendio) y otros voluntarios (sismo, cesantía). Por norma en Chile, el seguro que ofrece el banco está licitado públicamente, haciendo muchas veces cambiar el valor de este año a año. El precio obtenido no variará durante todo el crédito hipotecario.
Igualmente, no estamos obligados a tomar el seguro obligatorio con la compañía del banco, sino que podemos gestionarlos personalmente. De hecho recomiendo encarecidamente cotizar mucho antes de tomar la decisión final. El proceso de la toma de seguros está regulado en Chile por la Superintendencia de Valores y Seguros[3].
¿Cuánto cuestan estos seguros? Variará caso a caso. A modo únicamente de ejemplo, para un crédito hipotecario aprobado en enero del 2015, para un dividendo sin seguro de 14,75 UF ($363.136 a enero del 2015), el costo de un seguro de incendio y sismo es de 0,58 UF y para el de desgravamen 0,35 UF. El seguro fue tomado en el mismo banco.
Podemos resumir que la toma de seguros es un elemento importante y en ningún caso puede ser tomado a la ligera.
Muchas veces los bancos intentarán venderle también seguros no obligatorios: debe evaluarlos
5.3 El costo total
En esta sección mostraremos por medio de un ejemplo gráfico el porcentaje que pagamos de un crédito hipotecario. Así usted tomará conciencia de cuánto paga realmente.
- Valor de la propiedad: 2.915 UF
- Monto prestado: 2.477,75 UF
- Tasa de interés fija: 3,87%
- Plazo: 20 años
- Gastos operacionales: 32,17 UF
- Dividendo sin seguros: 14,76 UF
- Seguro de sismo e incendio: 0,58 UF mensual
- Seguro de desgravamen: 0,35 UF mensual
- Dividendo con seguro de incendio, sismo y desgravamen: 15,69 UF
- Los totales que usted paga se resumen en la siguiente tabla, en UF:
En un cuadro circular, pueden ver gráficamente la importancia de cada ítem:
5.4 Otros aspectos
Hemos visto una serie de elementos fundamentales para comprender un crédito hipotecario y podemos hacer nosotros para obtener un mejor trato. Sin embargo, quedan aún otros elementos que debemos explicar, para que tengan en cuenta al momento de elegir el producto financiero más conveniente.
Plazos
Los créditos hipotecarios pueden ser tan cortos como cinco, pero lo normal es un plazo entre los 10 y 20 años. Si bien existen créditos tan lejanos a 25 o 30 años, recomendamos tomar un plazo máximo de 15 años. El motivo es bien simple. ¿Recuerdan la tabla de la página anterior? Con un plazo de 20 años, se paga mucho más interés que a 15. Si bien el dividendo es mayor, esta diferencia no se compensa por el mayor costo del crédito. Dicho en otras palabras, si pagamos a quince años o menos el préstamos nos sale más barato. A modo de comparación usaremos los mismos datos del ejercicio de la página anterior. Compararemos el mismo crédito solamente cambiando el plazo entre los quince y veinte años, para un préstamo de 3.000 UF, con una tasa de interés fija de 4,2%
| Monto prestado |
3000 UF |
| Tasa de interés |
4,2% anual fijo |
|
Amortización francesa
|
Los resultados al comparar el total de intereses pagados para préstamos a 15 y 20 años son sorprendentes. Hay un ahorro aproximado de 390 UF, a un préstamo un 13% más barato.
Ahora ya sabe que una supuesta cuota menor no necesariamente le será la más conveniente.
Meses de gracia
Esta característica le permite dejar de cancelar alguna cantidad determinada de meses, ya sea al comienzo a alguna vez por año. En nuestra opinión, esto dependerá de cada persona, pero no los pida de ser posible. En general, quien compra una propiedad como inversión puede considerar un mes de gracia, mientras la propiedad se arrienda. Siempre existe un costo asociado a tener meses de gracia. Recuerde: el banco nunca pierde.
La tabla de amortización
Un aspecto muy desconocido entre el público es la tabla de amortización. Consiste en un itinerario de pago que muestra la cantidad de capital pagado (monto del préstamo) y los intereses. Esta forma de pagar los intereses puede hacerse de muchas maneras, la cual raramente es explicada en los bancos. Explicaremos los más usados en el mundo:
- Sistema alemán: la amortización del capital es fija en cada cuota. Por lo mismo, los intereses y la cuota misma decrecen en el tiempo. Esta modalidad no se ofrece en Chile en este momento.
- Sistema francés: se determina una cuota fija durante todo el préstamo. Así el pago de intereses es alto al principio y por lo mismo el pago del capital es bajo en un comienzo. No obstante, la cuota puede variar si tomamos una tasa de interés variable.
Si usamos el mismo ejemplo visto anteriormente, para un crédito a 20 años, con un tasa fija del 4,2%, para un préstamo de 3.000UF, veríamos gráficamente de la siguiente forma el pago del capital y los intereses.
Este cuadro muestra que las primeras cuotas pagan más interés que capital, mientras que al final se paga más capital que interés.
¿Cuál es el efecto práctico de esto? En términos simples, en los primeros años no nos conviene prepagar el préstamo. Es más, si su propiedad va a remate en los primeros años, puedo incluso que no alcance a pagar la deuda total, primero por el menor precio obtenido en un remato y segundo por el total de intereses que vienen en el crédito. Recuerde el ejercicio de la página 11.
Es mejor esperar al menos cinco años antes de hacerlo. Mejor aún, antes de tomar un crédito podemos ahorrar para ofrecer un mejor pie y así pagar menos intereses.
[1] Anteriormente esta tasa era de 0,6% antes de la reforma tributaria.
[2] Al 9 de julio de 2015
[3] Específicamente, Norma de Carácter General SVS Nº 330 y Circular SBIF N° 3.530 respecto de Bancos, N° 147 respecto de Cooperativas y N° 62 respecto de Filiales Bancarias. Complementariamente, la SVS emitió la NCG N° 331 que establece las condiciones y coberturas mínimas que deberán contemplar las pólizas de seguros asociados a créditos hipotecarios. (Fuente: svs.cl)
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